应按套内面积计价？何时才能预售？谁来监管预售资金？在"房地产交易管理办法"首次听证会上---
　　昨（18）日，围绕各方所关注焦点，由省政府制定的《四川省城市房地产交易管理办法（草案）》立法听证会在蓉举行。
　　据介绍，这是我省首次制定具体的房地产交易管理细则，《草案》针对房地产交易中存在的违规销售、信息不公开等问题做出相应规定，旨在进一步规范房地产交易行为，为房地产交易提供具体的政策依据。
　　焦点一　预售条件提高
　　《草案》提出的预售条件：六层（含六层）以下的，已完成基础和主体结构工程；七层以上九层（含九层）以下的，主体结构工程进度达到建筑总层数的70%以上；十层以上的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的60%以上。
　　省建设厅有关人士表示，目前商品房预售条件是"投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上"，"这个规定比较模糊，使一些开发商将土地投入也算进开发建设资金，这样购房者风险就增加了，新规定一是操作起来比较具体，二是规定可以预售的工程进度约相当于开发建设资金达到总投资35%左右，提高了门槛。"
　　但开发商代表却认为预售条件提高会导致成本增加，"开发商会更多依赖于银行贷款，利息成本将会加大，还可能会转嫁到购房者身上"。还认为预售条件提高将迫使部分小开发商退市，导致部分大企业垄断操作，从而影响房产业走势。
　　记者了解到，在成都，开发商资金构成预售款约占三分之一，预售条件的提高，预售期的延后，肯定会对开发商的资金流造成影响。但企业可以考虑从多方面拓宽非银行融资渠道，如以股权为主的直接融资方式、吸纳社会投资等，其中前者被经济学家认为是开发商可主要采用的融资方式，"也符合央行发展直接融资，分散金融系统风险的要求"。
　　同时，一些业内人士认为，预售条件提高所造成的风险对大、小开发商都是均等的，因此，不存在只迫使小开发商退出的情况。目前房产市场的主动权掌握在开发商手里，其中一个原因就是"开发商早早就把大笔预售款捏在手里"，这本身也是造成房屋质量不过关、修到一半甩手不管等现象发生的重要原因。
　　焦点二 更换面积计价方式
　　《草案》提出：销售新建商品房应当按套内建筑面积计价。
　　从自贡市荣县赶到成都的听证代表李洪江认为，公摊面积模糊是造成纠纷的重要原因，但他同时担心：部分开发商可能用套内面积计价来进行炒作，实际上这个计价可能还是包括了公摊等。
　　记者了解到，重庆、海南、广西等省市区，早在2000年左右就开始推行"套内建筑面积"计价销售商品房，但购房者的反映却是"换汤不换药"。仅仅简单更换计算方式是不够的，有业内人士建议，针对公摊面积被随意分摊、面积误差大等现象，应制定公摊面积的限制比例，针对不同房屋类型（多层、电梯、别墅等）制定出不同的公摊上限。
　　焦点三　预售资金监管
　　《草案》规定，房地产管理部门应加强城市商品房预售资金监管的义务。
　　"商品房预售款是一笔比较巨大的资金，只有保证其用于预售商品房的工程建设，才能避免购房者的利益不受损害。"这是我省首次明确提出对预售资金的监管。
　　《草案》提出房地产开发企业应在金融机构设立商品房预售资金专用账户。有业内人士建议，监管过程可以更细化，如实行付款中间人制度，即开发商不能直接获得预售款，而是依据工期向中间人申请相应的金额，房子盖到下一个进度再申请相应的金额。
　　省法制办有关人士表示，听证会后将对《草案》进一步研究和修改，并尽快递交省政府常务会进行审议。