次级按揭在美国存在已久，但直至五六年前这个市场才急速增长，其中一个原因是近年经济持续增长及利率低企，鼓励人们自置居所，以致房屋价格上升，而楼价上升又可能进一步诱使部分借款人承担超出本身还款能力的债务。但银行为何愿意向还款能力成疑的申请人批出贷款，监管机构又为何无视银行去承受这种风险，都是值得深思的问题。全球很多地方的银行监管机构都规定银行要遵守审慎的按揭批核准则，并会发出监管指引，包括制定按揭贷款与物业市值比率（即按揭成数）上限等。
　　透过证券化进行信贷风险转移，或透过信贷提升或信贷担保安排来为违约风险购买保障，以往可能被视为减低风险的有效措施。但信贷风险转移是否真的能够透过这些措施做到完全周密可靠，却仍然成疑；近期次按相关的金融资产像回马枪般重新列入银行账目内，是最现成的例子。此外，购入的信贷违约保障能否发挥应有的保障作用，归根究底要视乎出售这些保障合约一方能否兑现承诺而定。尽管过去有关各方亦曾关注这些问题，但其关注程度却似乎未足以遏抑次按市场的增长或促使监管机构采取预防对策。
　　只要明白银行可透过证券化迅速转移次按的风险，就不难理解它们为何乐于参与这类业务。银行面对市场激烈竞争，加上资本有限，对于任何以最少资本获取最大盈利的生意都会感兴趣。银行可透过证券化模式转移风险、赚取收费及向更多按揭借款人推销其他银行服务。因此，只要生产线不停运行，货如轮转，银行便可安心经营，对它们来说按揭借款人的信贷质素已变得不太重要。
　　无论如何，过去社会上的确有过广泛的预期，认为房屋价格会无止境地上升，次按拖欠率会持续偏低。这观念驱使银行进一步发展次按业务，因为即使借款人收入减少，还款能力减弱，但由于物业价格上升，借款人总可加按继续供款。很多评论曾经指出历来美国房屋价格调整，只是上升步伐放缓，而不曾广泛下调。这在以前或许还说得过去，又或者全国平均而言，房屋价格的确可能只升不跌，但对于个别城市或地区来说却未必是事实。对于曾亲身经历6年内楼价累计跌幅达65%的香港人来说，以上的假设实在有点站不住脚。由于土地供应、建筑商竞争、供求之间的滞后差距等原因，美国房屋市场的表现与香港地区可能有很大分别，但从过去一年左右的情况可见，凡事总有第一次，而现时的情况似乎更显示美国楼价下调的步伐正在加剧。
　　我们当然希望次按（不论有否证券化）是唯一反映贷款准则下降的资产类别。然而，资本限制及市场竞争亦同样适用于银行的所有业务范围，不少银行业务对整体经济或个别行业形势逆转的反应更可能较敏感。例如，个人环节方面的信用卡和汽车贷款，以及工商环节的杠杆式收购贷款等，都曾经是证券化及信贷提升的热门对象。我很希望这些类别的资产不会出现如次按市场般的问题。