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房贷风险管理：斩断“假按揭”黑手

具有成本低、收益稳定、风险相对较小等特点的个人商住房按揭，乃是当前商业银行优先发展的业务之一。但近期银行"假按揭"案件频发，且形式多样，不仅使银行遭受信贷资金损失，还造成负面的社会影响，严重危害住房金融业务的健康发展，值得引起关注。
　　个人商住房"假按揭"通常是指房地产开发商以套取银行信贷资金为目的，采用虚假申请人、虚假申请材料、虚增房价(面积)、虚假申请事由等手段，向商业银行申请个人商住房按揭贷款的行为。
　　个人商住房按揭贷款具有成本低、收益稳定、风险相对较小等特点，因此成为商业银行优先发展的业务之一。但近期各商业银行"假按揭"案件频发，形式多种多样。一些商业银行受市场竞争和经营绩效考核的驱使，而竞相发展个人商住房按揭贷款，简化贷款条件，不按章操作，使得一些房地产开发商、非法中介机构利用"假按揭"套取银行信贷资金；个别商业银行员工甚至与房地产开发商、房地产交易所工作人员内外勾结，伪造贷款抵押物他项权证和中介机构评估报告等相关要件，骗取商业银行贷款。这些"假按揭"不仅使商业银行遭受信贷资金的损失，还会因此造成负面的社会影响、引发商业银行的信誉风险，严重危害住房金融业务的健康发展，应当引起关注。
　　主要表现形式
　　虚假购房者有的房地产开发商采取虚构购房者的形式，通过不法分子伪造假身份证，虚构购房事实，制造一套个人贷款申报材料向商业银行申请贷款，再用贷款归还开发商的其他债务或挪作他用，造成商业银行资金风险。
　　虚假购买行为开发商通过其内部员工、关联企业员工，充当购房者，并且以申请个人商住房贷款为目的购买多套住房。这些购房者一般不太关心房子本身，仅仅是为开发商向银行申请贷款，缺乏还款意愿。由于购房者确实存在，且相关手续齐全，欺骗性更强。
　　虚增房价和购房面积开发商以虚增购房单价，通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的"零首付"；或者以虚增购房面积的方式签订售房合同，扩大贷款总额，降低贷款比例，骗取银行贷款。
　　出售返租主要表现是开发商与购房者相互串通，以高出同地段房产的价格进行购房交易，通过购房者向商业银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金。此后，开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者。出售返租按揭形式近年来有增多的趋势，而且这种行为具有较强的隐蔽性，在办理时防范难度较大。
　　风险分析
　　房地产开发商信用风险房地产开发商以商业银行借贷融资为主，自有资金很少。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链日趋紧张，一旦资金链断裂，风险就会暴露。通常商业银行与开发商签订的按揭《合作协议》，会要求开发商承担阶段性担保或回购义务，但是，这一义务履行的前提是开发商具有担保能力和担保意愿。而在"假按揭"业务中，开发商往往已出现严重的支付危机或已携款潜逃，要求开发商承担担保责任往往已落空。
　　购房者信用风险表现在两方面：一方面，在"假按揭"业务中，多数购房借款人不具有还款能力：有的购房借款人是虚构的，没有真实的购房借款人来履行借款合同项下的义务；有的购房人是开发商找来的无固定职业者，商业银行根本无法找到真正的购房借款人；有的购房借款人被反复利用、多次"购买"多套房产，借款金额巨大，根本不具有还款能力。而且当前我国信用体制很不完善，个人财产很容易被转移、隐匿，要从执行个人的财产中弥补商业银行资金损失，往往效果不佳；另一方面，购房借款人还贷意愿不真实，违约可能性极高。在正常住房按揭业务中，购房借款人具有真实的购房意愿，并且已经支付了首付款，因此，其违约成本较高，在通常情况下不会轻易放弃供房。但是在"假按揭"中，购房借款人的购房意愿不真实，或就高价部分贷款意愿不真实，没有还款意愿，其还款资金来源于房地产开发商。因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还商业银行贷款，致使商业银行信贷资金出现风险。
　　抵押物市场风险为了尽可能多地套取资金，"假按揭"时开发商往往将房屋价格抬高，尤其是在出售返租按揭中，其房价远高于实际房价，即使抵押物处置成功，所得款项也不足以清偿债务。再加上一手房和二手房之间的差价及诉讼、拍卖处置等众多环节，需要消耗大量的交易成本，最后导致商业银行通过处置抵押物收回贷款的可能性小。特别是，如果抵押的房屋是未竣工的预售房时，处置抵押物所得必须优先支付在建工程价款，有剩余后才能用于归还商业银行贷款。在这种情况下，商业银行受偿率极低或是根本不能受偿。
　　银行经办人员操作风险突出表现在：贷前审查经办人员风险意识不强。审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实；抵押物管理不规范。办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；个别经办机构贷后管理混乱。个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
　　银行内部工作人员道德风险"假按揭"已成为个人商住房贷款最主要的风险源头。开发商把"假按揭"作为一种融资渠道。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还商业银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。"假按揭"发生的原因，有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
　　防范对策
　　坚持"发展和管理"并重，强化风险意识目前，"假按揭"贷款已成为商业银行零售资产业务的主要风险之一。各商业银行在积极发展零售按揭业务的同时，要坚持科学发展观，杜绝片面追求业务发展而忽视风险管理和内控建设的错误倾向，切实扭转"重发展、轻管理"的经营理念，绷紧风险管理这根弦，把防范"假按揭"始终贯穿于业务经营之中。
　　深入开展贷前调查工作一是调查开发商的资信状况。很多"假按揭"风险的直接形成原因是开发商资金实力不足，通过套取贷款来进行周转。因此，在办理按揭业务时，应严格审查开发商的资信情况，应选择资质良好、有足够的资金实力的开发商；二是调查个人信用状况。在办理按揭贷款时，通过查询全国公民身份证系统，核实借款人、配偶等相关人员所提供的身份证件的真实性，确保房屋抵押的真实有效。充分利用人民银行个人征信系统、银监会公布的黑名单等现有信息资源，核实借款人及其配偶的个人信用记录；三是调查开发楼盘的情况。对商住房按揭贷款要认真调查、了解开发楼盘的单位成本和售价的真实性。在对按揭额度送审时，必须将地段、档次相近的楼盘的售价进行比较，作为按揭成数审查审批决策的重要依据；四是建立信息共享机制。商业银行应与当地人行、房管、土地管理部门建立沟通交流机制，引入网上房地产询价系统、在线抵押及查询系统等，实现信息共享，从源头上把控"假按揭"行为。
　　把好抵押登记关经办机构应认真办理抵押登记手续，对每笔贷款认真落实房地产交易所的抵押登记信息，认真对比抵押登记专用章的真伪，核对商品房买卖合同号、抵押登记合同号；抵押登记应坚持双人经办，抵押登记合同应由经办人员亲自到房地产交易所送件、取件，不得委托借款人或开发商、销售商办理抵押登记的送件和取件工作。
　　严格审核按揭贷款的真实性经办机构要直接对购房者办理按揭业务，审查是否存在代理购房情况。经办人员必须当面核实借款人的真实身份，当面签署抵押借款合同，不得由开发商、销售商代办合同签订和填写手续。要认真调查借款人的真实身份和收入状况，并向借款人及其共有人核实所购房产房号、价格、面积和首期款缴交情况。尤其要注意以下情形：同一楼盘众多业主一人购买多套住房，购房价格超出同类房屋价格，按揭金额较大；不同的借款人预留相同的联系电话和地址；同一楼盘大部分业主身份证号码相近或居住区域相邻；现房购房人的业主大部分未入住，期房的业主不了解或不关心楼盘质量甚至房屋面积、房屋价格、地理位置、周边环境等；大部分业主贷款金额相似，贷款期较长还款时间集中统一等等。
　　落实贷后管理工作包括密切关注开发商情况，关注楼盘情况，一旦发现楼盘销售出现纠纷或销售异常，或被采取查封等司法措施，要及时报告并采取相应措施；制定定期走访制度，通过打电话、实地走访等多种措施，持续关注购房者的相关情况，了解借款人经济状况的变化和月供缴款的资金来源，检查是否存在同一人代缴月供的情况；对转入开发商的按揭贷款资金的使用情况进行监控，确保按揭资金用于按揭的楼盘项目工程建设。银行业务管理部门和风险监控部门应采取内、外结合的方式，从外部的房地产交易所抵押登记信息、借款人真实身份和收入状况的核实、月还款的缴款情况入手，有针对性地组织对商住房按揭贷款的检查，发现苗头，及时整改，防患未然。
　　公私联动，分散风险各家商业银行应对房地产开发贷款和个人商住房按揭贷款配套授信。从住房开发、施工结算到个人商住房贷款全程跟踪，实行资金封闭运作，视项目工程进度投放，严防资金被挪用，通过个人资产业务来分散住房开发贷款风险。要求开发商在按揭银行开立项目资金专用监管账户，督促开发商及时回笼销售款，将所有的销售款(包括按揭贷款)进入专用监管账户，实行封闭管理，专项用于资金运用、收付和贷款本息的偿还，视项目完成情况归还开发贷款，防止资金体外循环。
　　实施业务流程再造，建立健全制度体系由于个人商住房按揭业务笔数多，单笔金额较小，办理抵押登记等各种手续繁琐，商业银行要在已有制度的基础上，进一步对岗位设置、业务规章、内部管理等进行疏理和完善，尤其是要加强对新业务、新风险点控制的制度建设，建立健全涵盖整个业务流程和各项操作风险环节的制度体系，实现规范化、标准化、制度化。
　　落实问责制，提高执行力有了完善的规章制度，关键在于落实，这是防范"假按揭"的关键。一些商业银行虽然也出台了一系列相关管理制度，但有的经办机构往往有章不循，导致一些规章制度形同虚设，流于形式。因此，各商业银行要建立健全责任追究制度，通过实施问责制，强化内部人员的责任意识。对商业银行内部人员与房地产商或外部人员合伙作案形成"假按揭"贷款的，应严肃查处；对未及时发现和处置"假按揭"贷款风险造成损失的，应严格追究责任人员和相关领导责任，做到"四到位"，即意识到位，制度到位，执行到位，落实到位，防范银行内部工作人员的操作风险和道德风险。

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